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西安放松限购月 半市场化导土地市场成交激增

[ 信息发布:www | 发布时间:2014-08-16 | 浏览:1659 ]

月底,西安市宣布对楼市限购政策进行部分松绑,对于多数人来说,这是一个意料之中的消息,市场反应波澜不惊。

然而就在消息公布的这一个月,沉寂多时的西安土地市场开始了一轮引人侧目的“狂飙”——7月全市土地成交面积135万平方米,成交金额达48.14亿元,创下今年来新高。不过多位受访者看来,7月份的土地交易数据,是当地长期以来土地交易半市场化的结果,并不能反映真实的市场需求和市场预期。

放松限购

从政策看,西安这次对楼市“限购”政策的松绑,主要针对刚性需求。

725,西安市房管局召开新闻发布会公布了最新出台的三条政策,包括“为加快小套型房屋和二手住房市场流通,60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买”。

此外,政策内容还包括,居民家庭为改善居住条件购买房屋时,可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房。

西安市房管局的官员同时称,“不要过分解读这三条政策。西安还将继续执行中央限购政策,两者是并行不悖的。”

不过在业内人士看来,西安的楼市新政,对楼市提振效应有限,一位央企开发商西安公司负责人对经济观察报说:“由于大环境的影响,目前市场上主要是自住型的需求,这部分需求本身就不是太受到限购政策的影响。至于投资性的需求,它更取决于宏观经济环境,在眼下这个时间,无论你放不放开,实际影响都不大”。

他说,当初限购能够限制住一部分投资需求,但如今放松限购,并不能凭空创造出投资需求。

华远地产董事长任志强当时也在西安公开称,即使现在放开60平方米以下住房,也并不能对西安楼市产生一个较大的释放作用,“限购政策本来对刚需影响就不大,主要影响的是改善型需求和奢侈型需求”。

市场反应也印证了他们的判断。包括前述央企开发商在内,多位受访的本地开发商都对经济观察报称,新政出台,对市场交易的影响并不大,“一个原因是投资性的需求依然非常少,如今很少人会在这个时间因此购房,再就是市场上,60平方米以下的产品,并不是主流开发商的主要产品”。

土地成交

然而令人意外的是,西安楼市的新政出台前后一个月,当地土地交易市场出现井喷,在一些人看来,这说明开发商对当地的楼市松绑政策已有一定的预期。

统计显示,7月份,西安共成交34宗土地,土地出让金达48亿元,环比上月增加 38%;土地出让面积达135万平方米,环比增加52.4%。包括绿地、华南城[0.00%]在内,一些大牌开发商选择了在7月进行土地投资。

而进入8月,当地的土地成交势头依然不减。8月伊始,包括海荣地产、华南城等开发商,先后投入数亿资金在西安拿地,据统计,“从730日至85日,西安每个工作日均有土地成交,总面积为671亩。其中,最高成交金额高达5.8亿元,最少也接近2亿元。”

对于土地成交的转暖,当地有两种观点,一种认为土地市场成交量的上升,反映了当地开发商对限购政策松绑带来的影响以及未来楼市整体市场逐渐上升的预期;而另一种观点与之针锋相对,认为这是整体市场持续低迷的情况下,地方政府土地财政受到了较大影响,因此和开发商合作托市。

不过,当地官员否认了“托市”的说法。一位不愿具名的当地开发区官员对经济观察报说,“西安的主要经济板块是开发区,但从各开发区的发展情况来说,差异也比较大,像高新区、经开区这些较成熟的区域,实际上已经逐渐摆脱了土地财政,更依赖于税收,当然也有一些区域,比如说浐灞,还比较依赖于土地收入,但从整体看,它们很难有一个共同的诉求去合作托市”。

他说,“另外,西安的房地产市场主流是外地开发商,本地的区域开发商实力、规模有限,地方政府也很难有实际的影响力,在市场不好的情况下,通过指令去调动它们托市”。

对于前一种说法,多位受访开发商都表示,目前暂时看不到楼市转暖的预期,整体的低迷可能是一个长期的过程。

交易逻辑

多位受访者看来,7月份的土地交易数据,是当地长期以来土地交易半市场化的结果,并不能反映真实的市场需求和市场预期。

“西安虽然也实行招拍挂,但一般而言,挂牌出让的土地都有潜在的、定向的买家,甚至有许多开发商在地块出让之前,就已经为它的拆迁、周边绿化和环境提升投入了大量的资金,很多地块的价格、出让对象,都是事先谈好的”,前述央企开发商西安公司负责人对经济观察报说。

他说,这样做的好处,是长期以来西安的地价和房价一直比较平稳,没有出现过价格太高的楼王,但在楼市普遍低迷的情况下,受到的打击也有限,“问题是,很多土地数据可能难以反映市场的真实情况,特别是短期的数据”。

在国内二线城市、甚至中西部城市中,西安的房价并不算高,此前发布的《陕西房地产蓝皮书(2014)》称,作为陕西房地产市场主战场的西安市房价不仅比沿海一线大城市低很多,也低于武汉、重庆、成都、郑州、太原、兰州等内地城市。

其背后的重要原因是,西安的地价在长期以来,也低于很多内地城市,在楼市火热时期,半市场化的操作压制了市场的投资和竞争热情。

在他看来,由于所推地块很少面临竞争,土地成交的数据变化所反映的,其实是地方政府按部就班供地的节奏安排,而非来自市场的需求。而前述西安市的开发区官员也承认,一般而言,他们只是按照工作的计划、所分配到的土地指标来供地,受市场的影响实际上有限。

他说,从好处讲,这可能会带来一个相对平稳的市场,但从不好处说,这可能会带来投资、库存的非理性增加。