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观点意见:国庆后房地产市场的同比基准会提升

[ 信息发布:大赢家体育即时比分 | 发布时间:2015-10-03 | 浏览:2323 ]

不知从何时起,全市场都在谈论房地产行业“大周期”即将(或者已经)见顶。需求端,存量住房保有量、住房自有率、人均住房面积等指标,切实说明中国房屋的年需求很难再上升。供给端,空前充裕的房屋年新开工规模,也清楚说明地产开发行业难有长期增长空间。市场的看法是正确的,房地产开发行业的大周期已经(或即将)见顶。对开发企业的长期估值来说,“已经”和“即将”的区别并不大。

于是,企业开始探索新的方向,市场开始给予探索新方向的企业更高的估值水平。我们罗列了一些2013年下半年到2014年上半年。至少在一年多的时间内,能够在新业务领域取得实质性进展的企业确实不多。房地产开发业务,是一种以资源思维为导向,管理偏于粗放,执行偏于松散的业务。房地产开发企业转型新的领域,往往是资产收购容易,运营管理困难,取得足够的用户和盈利更困难。

和地产开发业务相关的领域,例如存量房的增值服务、物业管理、房地产金融、装修、产业地产、商办地产租赁、酒店管理等,确实还有成长的空间。从宏观上我们的确可以说,成熟市场中,存量房相关市场有广阔发展空间。可是全世界最大的房地产服务类企业市值规模也远小于A股龙头地产开发企业,当我们去计算微观细分市场的可能空间时,我们很难相信地产相关业务板块可以成为大中型地产企未来的归宿。事实上,装修、物业等相关业务领域,原本就是黄金年代地产开发企业看不上的“鸡肋业务”。开发业务的前景变坏,无法必然意味着这些业务的前景变好。我们认为,很多地产企业的转型是“为赋新词强说愁”。对不少开发类企业来说,未来就是专注无奈,转型无路。

当然,眼下的市场还是相当不错,企业仍然可以在开发业务领域“更上层楼”。2015年初至今,30个大中城市销售面积同比增长了27.3%。9月的前三周,同一口径销售面积也同比增长了27.3%,市场在不断降息和需求刺激政策作用下尚未显露疲态。土地市场也终于又恢复的迹象,9月前3周100个城市的住宅类土地出让总价和面积都有显著的同比正增长,而前8月,100个城市住宅类土地出让总价和建面则分别同比下降了26.4%和26.9%。尽管长期增长空间缺失,尽管当前的热销是政策不断放松推动的,且房价上涨动力不足,但企业完全有可能同时提升销售金额和毛利率。

中期而言,国庆节后第二周起,市场的同比基准会明显提升。如果没有新的政策措施,我们认为在大量的推货下销售速度再次面临不确定性。企业资金成本明显下降,销售回款继续累积,确实也拿了一些土地,但新增一二线城市土地储备盈利能力堪忧,三四线城市土地储备的去化确定性也不足。理论上说,我们相信企业存在两种前景,其一是逐渐提高分红水平,降低存贷水平,降低杆杠率。但我们认为中国房地产企业管理层普遍追求更大的资产管理规模,这一情景很难发生。第二种可能的前景,则是积极去化存贷,适度补充土地储备,以少量资金投入探索转型,并积极参与非地产领域的财务投资。我们认为,这是地产开发企业最有可能的前景。长期来看,房地产开企业的前景很可能是多元化的财务投资平台。国庆节前,受益于市场销售良好,我们不排除板块有短期反弹可能。但中长期而言,板块缺乏行业性催化剂(即便有刺激需求的政策,例如居民加杠杆这一招,也可能是透支了长期需求);基本面也很难继续超越乐观预期,却存在变差的可能性;我们认为板块估值难有明显的提升空间。